fbpx

Căn Nguyên Khiến Giá Đất Tăng Cao Và Khó Trở Lại Vùng Đáy Cũ

Căn Nguyên Khiến Giá Đất Tăng Cao Và Khó Trở Lại Vùng Đáy Cũ

Thị trường Bất Động Sản đang trong giai đoạn cao trào. Những người thu gom đất, mua đất cứ nghĩ rằng giá đất đang tăng lên nhưng thực ra khoản chênh lệch này một phần phản ánh chỉ số lạm phát- sự suy giảm giá trị của đồng tiền theo thời gian.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa đã chỉ ra 4 căn nguyên cơ bản khiến cho giá đất khó có thể bình ổn, trở lại vùng đáy như trước dù cho những cơn sốt đất có qua đi.

1. Sự Mất Giá Của Đồng Tiền Thể Hiện Tích Tụ Qua Giá Đất

Gia-Đat-Tang-Cao-Va-Kho-Tro-Lại-Vung-Đay-Cu-1

Ông Nghĩa đã chỉ ra, giống như tất cả các hàng hóa khác, giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng tăng lên cho thấy sự tăng cao của lạm phát và chi phí xây dựng. Tuy nhiên, khác với vàng, bất động sản có thể khai tạo ra dòng tiền. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ánh rõ nét sự tích tụ của lạm phát tăng lên qua từng năm.

Trong 20 năm qua, giá đất tại Tp.HCM liên tục tăng lên và không có dấu hiệu suy giảm. Căn nguyên cốt lõi khiến giá đất tăng lên là do giá trị đồng tiền cách đây vài chục năm đến nay đã thay đổi. Như vậy, không phải giá đất tăng mà là tỷ lệ mất giá của đồng tiền (lạm phát) tích tụ trong thời gian vài thập niên đã đội lên rất cao. Chính vì thế mà đầu tư đất được coi là một trong những kênh trú ẩn cực an toàn vì có khả năng chống trượt giá.

Hiện nay thị trường nhà đất trở nên khó đoán, bất thường, làm nhà đầu tư phát sinh sự quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có một nguyên lý bất biến đó là thị trường sẽ thể hiện đúng với xu thế tự nhiên khi sự tăng giá bất động sản không cao hơn mức độ trượt giá, lạm phát.

Xem thêm: Vì Sao Đất Nền Vùng Ven TP.HCM Đang Không Ngừng “Dậy Sóng”

2. Chi Phí Liên Quan Đến Đất Ngày Càng Lớn

Gia-Đat-Tang-Cao-Va-Kho-Tro-Lại-Vung-Đay-Cu-2

Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt các chi phí liên quan bao gồm xây dựng hạ tầng xã hội, xây dựng hạ tầng giao thông, hoàn tất thủ tục pháp lý, chuyển mục đích sử dụng… Giá đất tăng lên còn bởi do chi phí nhân công tăng cao, vật tư leo thang, chi phí mặt bằng, chi phí vốn vay làm hạ tầng ngày càng đắt đỏ.

Do danh mục chi phí đầu ngày một tăng cao nên sau mỗi cơn sốt đất đi qua, giá đất rất khó quay trở lại vùng đáy cũ. Tất nhiên, giá đất sẽ được điều chỉnh lại khi chu kỳ khủng hoảng của thị trường lặp lại, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp.

3. Cuộc Chiến Trữ Đất Lên Đến Cao Trào Đỉnh Điểm

Gia-Đat-Tang-Cao-Va-Kho-Tro-Lại-Vung-Đay-Cu-3

Thị trường bất động sản Việt Nam cực kỳ đặc thù, ở đó tài sản gắn liền với đất được coi như là hàng hóa tối quan trọng của cả một đời người. Mảnh đất sánh ngang với các mặt hàng nhu yếu phẩm, bởi nhu cầu ở luôn được xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc. Chính nguồn cơn này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Trong vài năm gần đây, phong trào thu gom đất đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau át sóng trước.

Nhu cầu thì không ngừng tăng lên, nguồn cung thì lại hạn chế, chính nguồn cơn này đã biến tài sản trở nên ngày cang khan hiếm. Đúng theo quy luật cung cầu, càng khan hiếm thì giá cao, một khi đã thiết lập đỉnh thì rất khó quay trở về vùng đáy trước đó.

Xem thêm: Tại Sao Nên Đầu Tư Dự Án T&T Long Hậu

4. Mật Độ Sinh Sống Của Dân Cư Sẽ Phản Ánh Đúng Giá Đất

Gia-Đat-Tang-Cao-Va-Kho-Tro-Lại-Vung-Đay-Cu-4

Khu vực nào từng diễn ra sốt đất trong một khoảng thời gian dài và  giá cả ổn định, bền vững theo thời gian thì đó chính là giá trị trị thật tương đối của tài sản. Dân cư đông đúc chính là yếu tố tạo lập giá đất chuẩn. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng đồng bộ, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, thường khó giảm giá sau những cơn bão giá đi qua.

Xu thế tiêu dùng của bất động sản hay mật độ dân cư tại khu vực cụ thể nào đó sẽ phản ánh chuẩn xác được nhu cầu đất đai tại đó là thật hay ảo. Ông Nghĩa nêu rõ quan điểm, nếu nhà đầu tư thu gom đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý này, thì rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.

Căn Nguyên Khiến Giá Đất Tăng Cao Và Khó Trở Lại Vùng Đáy Cũ
Đánh giá ngay

Bài viết liên quan

So sánh